04. Oktober 2017
Deregulierung und Investitionsanreize als Kernthema einer modernisierten Wohnungspolitik
Steigende Neuvertragsmieten, Mondpreise für Eigentumswohnungen, galoppierende Baukosten: Die Politik hat lange in die falsche Richtung gearbeitet und muss nun die Fehler von einem Jahrzehnt in rasanter Geschwindigkeit beheben. Doch die angewendeten Instrumente der vergangenen Legislaturperiode wie die Mietpreisbremse waren marktwidrig, investitionsfeindlich und teilweise wirkungslos. Jetzt hat der Wirtschaftsrat seine wohnungspolitischen Empfehlungen für die nächste Regierungsperiode vorgelegt.

In der Legislaturperiode 2013-2017 sind die Wohnungsmieten durchschnittlich um 15 Prozent und die Kaufpreise von Eigentumswohnungen um 30 Prozent gestiegen. In den Big Seven-Städten sind Mietanstiege von 29,7 Prozent in München bzw. 32,1 Prozent in Berlin zwischen 2010 und 2015 nachweisbar, bei den Angebotspreisen für Eigentumswohnungen sind es gar 89,1 Prozent in München bzw. 67,7 Prozent in Berlin. Das zum Teil massive Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage zeigt, wie sehr die Politik den Wohnungsbau verschlafen hat. In der Annahme vor allem der rot-grünen Bundesregierung, Deutschland sei weitestgehend fertig gebaut und lediglich in den neuen Bundesländern müsse punktueller Rückbau betrieben werden, stand der Neubau viele Jahre nicht auf der politischen Agenda.

 

Zahl der Baugenehmigungen sinkt schon wieder

Von Januar 1995 bis Februar 2009 sank die Zahl der Baugenehmigungen von weit über 400.000 auf deutlich unter 100.000 Wohneinheiten pro Jahr. Die Entwicklung derweil ist bekannt: Deutschlands Bevölkerung schrumpft nicht, sondern ist ein Zuwanderungsland. Die Bevölkerung altert und braucht zunehmend Wohnungen mit Barrierefreiheit und damit niedrigerer Flächeneffizienz. Die Haushaltsstruktur verändert sich dramatisch von großen Wohnungen zu Single-Haushalten, sodass mehr und kleinere Wohnungen benötigt werden. Und vor allem: Die Wanderungsbewegung raus aus den ländlichen Regionen und hinein in die Ballungszentren Deutschlands, wo Arbeitsplätze, ein hohes Ausbildungsniveau und höhere Einkommen zu erwarten sind, hat stark steigende Bedarfe in Wohnungsmärkten geweckt, welche die Politik nicht oder falsch prognostiziert hat.

 

Mietsteigerungen werden sozialpolitisch ausgeschlachtet

Im Ergebnis kann sich eine Familie mit einem Monatsnettoeinkommen von 2.200 Euro im Durchschnitt nur noch eine 70 Quadratmeterwohnung leisten. 40 Prozent der Haushalte geben mittlerweile 30% oder mehr ihres Nettoeinkommens für die Wohnkosten aus. Wohnungspolitik ist zu einem sozialpolitischen Thema geworden. Deshalb glaubte die SPD mit der Einführung der Mietpreisbremse gute Sozialpolitik zu machen und dabei marktwirtschaftliche Mechanismen ignorieren zu können. Umso mehr kommt es jetzt darauf an, die Fehler fast eines ganzen Jahrzehnts in Rekordzeit zu beheben.

 

Wirtschaftsrat verabschiedet Regierungsempfehlungen

Aus Sicht des Wirtschaftsrates war die vergangene Legislaturperiode für die Wohnungsmärkte jedoch verlorene vier Jahre. Die staatliche Regulierungswut aus Mietpreisbremse, Kappung der Modernisierungsmieterhöhung und diversen Milieuschutzverordnungen haben nicht eine einzige Wohnung entstehen lassen. Weder gab es eine echte Baulandmobilisierung, die den Namen verdient hätte, noch hat man starke Hebel wie eine steuerliche Abschreibung für den Mietwohnungsbau auf den Weg gebracht. In Folge dessen wurden nur 38 Prozent der notwendigen Mietwohnungen im Jahr 2016 gebaut.

 

Der Wirtschaftsrat hat deshalb in der letzten Sitzung seiner Bundesfachkommission Bau, Immobilien und Smart Cities vor der Bundestagswahl entsprechend konkrete Regierungsempfehlungen für die nächste Legislaturperiode verabschiedet. Entscheidend für die Marktpreise ist eine Ausweitung des Angebots. Dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zufolge bedarf es jährlich mindestens bis zu 350.000 wohnungsbezogenen Baufertigstellungen. Deshalb setzt sich der Wirtschaftsrat für eine stärkere Orientierung am tatsächlichen Werteverzehr und nicht haushaltspolitischen Erwägungen, was mit einer Anhebung des generellen Abschreibungssatzes auf 3 Prozent erreicht werden kann. Zusätzlich braucht es eine zeitlich befristete Sonder-Afa für den Mietwohnungsbau in angespannten Wohnungsmärkten. Gleichzeitig braucht es eine Baulandoffensive, in dem eine verbillige Baulandabgabe sowohl durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) als auch der Kommunen erfolgt. Bauland sollte generell eher durch Konzeptvergaben statt über Höchstbieterverfahren an den Markt gebracht werden. Leider kranken die kommunalen und landeseigenen Bauämter daran, dass sie in der letzten Dekade mehr als ein Drittel des Personals abgebaut haben. Um jedoch zu deutlich mehr Baugenehmigungen zu kommen, braucht es einerseits mehr Fachpersonal und andererseits digitale Prozesse in den Ämtern, die zu einer Beschleunigung der Genehmigungspraxis beitragen. Helfen kann hier auch eine einheitliche Baumusterordnung, die zu einer Harmonisierung der Vorschriften beiträgt.

 

Baukosten müssen sinken

Der nach knapp zweijähriger Arbeit der Baukostensenkungskommission erstellte Ab-schlussbericht, legt in begrüßenswerter Weise schonungslos offen, wie die Baukosten der letzten Dekade weniger durch technologischen Fortschritt sondern vielmehr durch staatliche Regulierung und föderaler/kommunaler Alleingänge massiv getrieben worden sind. Der Bericht enthält hinreichend konkrete Handlungsempfehlungen für Bund, Länder und Kommunen, um diese gesetzlichen Hemmschuhe zu beseitigen. Der Wirtschaftsrat begrüßt die Ergebnisse der Baukostensenkungskommission, mahnt jedoch jetzt schnelle Umsetzung auf allen Ebenen an: Generelle Senkung der Grunderwerbsteuer, bundeseinheitliche Anforderungen an den Schall-, Brand- und Feuchteschutz, sowie eine Evaluierung der energetischen Auflagen an den Neubau vor dem Hintergrund der Wirtschaftlichkeit. Ganz wichtig ist jedoch auch, die Fesseln des überregulierten Mietrechts zu lösen und die Mietpreisbremse abzuschaffen.

Nur über ein Bündel an Maßnahmen bestehend aus Deregulierung und Investitionsanreizen kann es gelingen, einen signifikanten Wachstumsschub in den Neubau zu erreichen und die Wohnungsnot in Deutschland zu beheben.